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      近年来,我国商品房生意面积与生意金额整体呈上升态势,房地产行业占我国国民支出的比重越来越高。随着房地产行业不竭受到国家宏观政策的调控,同时由于房地产企业土地成本 支撑、原材料成本 支撑和野生成本 支撑不竭上涨,房地产企业面临的竞争日趋猛烈。因此,在不竭进步市场盘踞率的同时,怎么做好房地产企业的成本 支撑核算,直接关连到房地产开发企业的成本 支撑的办理水平,也关连到房地产开发企业利润的核算和税收的征管。本文针对房地产开发企业在司帐核算中遇到难点问题,提出了解决的对策。   【关键词】房地产企业;成本 支撑核算;成本 支撑归集;成本 支撑分配   一、房地产企业成本 支撑核算的重要性   近年来,房地产行业不仅关连着国民经济,也牵动着千家万户百姓的神经,房地产开发行业在整个国家的重要性地位不问可知。作为开发、建设并独立运营项偏向房地产开发企业,其存在着开发周期长,成本 支撑核算零乱等问题。而成本 支撑核算的准确性则直接决议了发卖定价能否准确,以及能否盘踞市场下风,同时也是防范风险强弱的关键因素。因此,房地产开发企业的成本 支撑核算是企业必须予以重视的问题,只有无视并解决成本 支撑核算中的问题,才能真正进步房地产企业司帐核算的质量,进步自身的办理水平,才能在猛烈的市场竞争中立于不败之地。此外,房地产开发企业的投资畛域大,成本 支撑投入较高,行业的税负重,如果成本 支撑出现颠簸,对房地产企业的税负和利润影响较大;同时,房地产行业面临日趋严明的政策影响和日趋猛烈的竞争趋向,也要求房地产开发企业更精准的核算成本 支撑,充沛�l挥企业的成本 支撑下风,才能使企业有长远生长和进步。   二、房地产企业成本 支撑核算的难点   1.房地产开发企业开发成本 支撑对象难以准确确定   房地产开发企业要想准确核算成本 支撑,首先需要平允的确定企业的成本 支撑对象。平允确定成本 支撑对象是准确布局成本 支撑费用核算的重要条件。房地产企业的成本 支撑策画对象,就是指为策画产品成本 支撑而确定的生产费用归集和分配的畛域。是被策画成本 支撑的客体,是生产费用的归属对象和生产耗损的担当者,是策画产品成本 支撑的条件。但是司帐原则中,其实不大白以何种体式格局来确定开发成本 支撑的核算对象。而税法中,国税发[2009]31号规定:房地产开发企业开发产品的成本 支撑对象是指为归集和分配开发产品开发、建造历程中的各项耗损而确定的担当费用的开发项目。能够说,31号文的根蒂根基问题是成本 支撑对象的确定,否则,计税成本 支撑核算、扣除无从谈起。税收上,成本 支撑对象不但存在空间性,而且存在时间性,涉及计税成本 支撑能否扣除,何时扣除。   在事实工作中,由于各房地产企业的用地畛域、开发周期、建设畛域等不尽相同,房地产开发企业的开发产品种类 品行多,成本 支撑组成项目零乱。此外,中小房企的财政人员核算水平的参差不齐,构成房地产开发企业成本 支撑对象的确定绳尺也是不尽相同;同时,房地产企业成本 支撑核算对象的绳尺和体式格局单一,也需要遵循企业的事实景遇综合考量。   2.房地产开发企业成本 支撑归集和分配的标准性不大白的标准   房地产开发企业对开发产品的核算历程,事实上就是在房地产企业开发产品成本 支撑核算对象的根蒂根基上,对已发生的成本 支撑费用在差此外成本 支撑项目之间举办平允的归集和分配的历程。因此,怎么对开发产品举办平允的归集和分配是房地产企业成本 支撑核算的重要内容。房地产开发企业的成本 支撑归集就是将所发生的成本 支撑计入成本 支撑项偏向历程,而成本 支撑的分配就是将计入成本 支撑项偏向成本 支撑支出举办平允的分摊,并计入成本 支撑核算对象的历程。房地产企业经过历程成本 支撑归集和成本 支撑分配,乃至二次分配,能够反映出每个成本 支撑核算对象的事实成本 支撑支出,为准确策画发卖成本 支撑发明条件。   不同性子的成本 支撑对象绳尺上适用差此外成本 支撑分配体式格局,差此外成本 支撑分配体式格局,也会影响到后期税金的交纳,从而影响房地产开发企业的整体税负。此外,房地产开发企业所涉及的税种单一,特别是土地增值税,属于处所税种,同时也是房地产开发企业税负相比重的一个税种之一,因各地执行税收政策的差异,也导致全国各地即便相同的项目,也会存在因分摊体式格局的差异,而导致企业税负的不同。怎么平允的归集房地产开发企业的成本 支撑,遴选失当的成本 支撑分配体式格局,也是在日常工作中企业需要综合考量的。   3.房地产企业的成本 支撑核算及时性和准确性不克不迭担保   房地产企业的成本 支撑核算,涉及房地产开发企业的各个部门和环节,相对不是财政部一个部门的工作。但是在事实工作中,大部分中小房地产企业的成本 支撑核算都是财政部一个部门在做,各部门之间不构成一个有效的跟尾,其它部门乃至把财政部门的平允要求,看作是故意为难和刁钻;同时,由于办理政府的认识限度,在以工程和发买主导的景遇下,财政部门其实不直接给公司带来本色的支出,导致大部分的房地产开发企业的财政部在整个公司的地位不高,存在被其余相关部门牵着鼻子走,财政部门的平允诉求得不到支撑和回应,从而使房地产开发企业的很多成本 支撑费用发票没法及时得到,必将会影响其成本 支撑核算的准确性和及时性。   三、标准房地产企业成本 支撑核算的对策   1.遵循不同景遇平允确定房地产开发企业的成本 支撑对象   遵循国税发[2009]31号文,房地产企业计税成本 支撑确定的绳尺如下:能否发卖绳尺、分类归集绳尺、成效区分绳尺、定价差异绳尺、成本 支撑差异绳尺、权利区分绳尺。一般来讲,房地产企业要想准确核算开发产品的成本 支撑核算对象,应在服从税法绳尺和根蒂根基司帐原则的根蒂根基上,结合本公司项偏向事实景遇,平允确定合适本项偏向成本 支撑核算对象确定体式格局,该体式格局一经确定,在必然的司帐期间之内,不克不迭随意改变。在事实工作中,一个公司径自开发一种产品形态的也很少,大多房地产开放企业,根蒂根基都存在同一项目既有一般居处、又有商铺、车库、地下人防等。差此外产品形态,建造成本 支撑相差很大。一般有如下几种确定体式格局:   (1)以项目整体作为成本 支撑核算对象,待项目建成后,再按必然的标准在各产品形态之间举办分配。这种景遇下,如果不径自核算各产品形态的成本 支撑,而将项目整体作为成本 支撑核算对象,会导致单元建造成本 支撑在各产品形态上的平均化,由于差此外产品类型,即便在同一地段,发卖价格也会相差很大,特别是在海南的下面市县,很多居处的售价乃至远高于商铺,如许会导致其成本 支撑和支出的不配比。同时,在后续举办土地增值税整顿的时分,遵循现行的税收政策,也是需要按差此外产品形态脱离举办整顿,以是如果不径自核算各产品形态的成本 支撑,也会必然水平上添加企业的税收累赘。   (2)直接按差此外成效确定成本 支撑核算对象。顿时一般居处、非一般居处、商铺等各自作为一个独立的成本 支撑核算对象策画出各自的单元成本 支撑。如许既能餍足司帐信息的可靠性要求,又能担保成本 支撑和支出的配比。同时,在后期土地增值税整顿的�r候,也便于直接取数,预防成本 支撑的二次分摊。但是,该种体式格局需要财政部门和工程部门高度的协调,在项目成立之初,就大白下来。   2.大白房地产开发企业成本 支撑归集和分配的体式格局   房地产开发企业开发建造的开发产品应按建造成本 支撑法举办计量和归集。此中,对应计入产品开发成本 支撑的费用,属于直接成本 支撑和能够分清成本 支撑对象的直接成本 支撑,直接计入成本 支撑对象;如建安成本 支撑、后期工程费等。对不克不迭分清成本 支撑对象的直接成本 支撑,应按受益绳尺和配比绳尺分摊至各成本 支撑对象,如根蒂根基设施费、公众配套费用的分摊。房地产开发企业应遵循项偏向详细景遇和各地的税收政策遴选合适的分配体式格局。   比方,海南省在土地增值税的整顿时,就大白土地成本 支撑的遴选必须遵循占地面积法来确定。以是,房地产开发企业的财政要想做好企业的成本 支撑核算,在遵循企业司帐原则的同时,还需要多存眷相关的税收政策,才能更好的做好企业的成本 支撑核算工作。   3.经过历程加强内部 老气各部门的跟尾进步司帐核算的及时性和准确性   在公司开展税收普法教育,并在公司财政办理制度中大白规定,各项生意必须得到合理有效的发票和凭据,要求处置对外生意和事项的员工,应当把得到发票与实现工作统一对待。属于金钱支付的,在付款以前必须得到合理有效的发票;属于费用报销的,不得到合理有效的发票以前一律不予报销。特别是营改增之后,遴选增值税一般计税体式格局的房地产企业,对单子的合理性、真实性、及时性有了更高的要求,如果不克不迭及时得到合理有效的扣除凭据,不仅会多交企业所得税和土地增值税,增值税进项税额也不克不迭及时进项抵扣,因此而交了过火税的话,后期即便能够退税,也存在很大的困难性。   加强与工程部、预算造价部门的跟尾,遵循工程进度及时与施工企业举办工程结算,确保房地产开发企业司帐核算的及时、准确和残缺。近年来,施工企业对工程结算迁延导致房地产开发企业开发成本 支撑久拖不结,好像已成了习惯。遵循《企业司帐原则-根蒂根基原则》的规定:“企业对已发生的生意和事项,应当及时惊醒司帐确认、计量和报告,不克不迭提前或拖延”。对企业司帐原则的此项规定,必须惹起房地产企业财会部门的高度重视,进步司帐核算的及时性;加强与发卖部门的沟通,凡属于发卖部门的支出,都要及时准确的得到合理有效的凭据,确保费用能及时入账。   四、论断   房地产企业的司帐核算是一项零乱的工作,这就对房地产企业的财政人员也提出了更高的要求,既要协调好公司表里的各类关连、又要有过硬的司帐功底和税务学问,同时还要僵持不竭深造,平允掌握司帐政策和税收政策的差异,才能做好房地产开发企业的成本 支撑核算工作。   参考文献:   [1]黄必兰.浅析房地产企业成本 支撑核算的问题与对策[J].中国经贸2015.11.   [2]韩平.浅析房地产企业司帐核算的难点与重点[J].财会深造2016.3.   [3]肖建国.关于房地产开发项目中司帐核算问题的讨论[J].财会深造2016.5.   [4]章轲.房地产企业成本 支撑核算存在的问题及对策浅析[J].古代商业2015.7.

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